Omakotitalon remontointi – Asiantuntijan vinkit ja hinnat
-
Theo Raukomaa
- Artikkelin kirjoittaja on Verkkoremontti Oy:n toimitusjohtaja rakennustuotantotekniikan diplomi-insinööri
Omakotitalon remontoinnin lähtökohta
Miettiessäsi omakotitalon remontointia isoin tavoite on yleensä saada vanhasta talosta sinun näköisesi koti unohtamatta tekniikan ja rakenteiden kuntoon laittamista, jotta talo saadaan tuotua 2020-luvulle.
Tässä avainasioita on
- Omat toiveesi tuleville tiloille
- Talon nykyinen kunto
- Korjaustarpeet, riittääkö pintaremontti vai pitääkö korjata myös rakenteita
Käydään seuraavaksi läpi näitä ja mietitään onko omakotitalon remntointi järkevää taloudellisesti ja miten omat unelmat remontoidusta omakotitalosta voitaisiin toteuttaa.
Omakotitalon remontointi - Suuntaviivat
Perussuuntaviivat remontille muodostuu usein siitä minkälaisia ajatuksia sinulla ja perheelläsi on uusittavien tilojen osalta. Talon ikä ja pohjaratkaisu määrittelevät tätä usein paljon. Vanhemmissa taloissa on usein käytäviä ja pieniä huoneita, mutta tiloista haluttaisiin saada avarampia. Tässä avainasemassa on huonejärjestyksen muuttaminen,
Toinen merkittävä tekijä on talon kunto. Usein varsinkin, jos olet ostamassa vanhaa omakotitaloa niin käytössä on kuntotarkastusraportti, jossa on mainittu kunnostusta kaipaavat rakenteet ja talotekniikka.
Korjaustarpeet riippuvat pitkälti talon iästä, koska valtaosa rakenteista ja taloteknisistä järjestelmistä on suunniteltu kestämään noin 40 – 50 vuotta. Eli jos olet ostamassa esimerkiksi 1990 – 2000-luvun taloa niin korjaustarpeet ovat enemmän pintarakenteissa, kun taas vanhemmissa taloissa korjaustarpeita on usein myös eri rakenteissa ja taloteknisissä järjestelmissä.
Tyypillisimpiä kunnostusta kaipaavia rakenteita ovat julkisivu, katto, salaojitukset, riskirakenteet, vesi- ja viemäriputket, ilmanvaihto ja sähkötekniikka. Talon ikä ja jo tehdyt remontit näyttelevät näiden osalta isoa roolia.
Kuten mainitsin niin, koska talon rakenteiden suunniteltu käyttöikä on noin 40 – 50 vuotta niin isoimmat korjaustarpeet on yleensä alkuperäiskuntoisissa 1970 – 1980-luvun taloissa. Näissä korjausta kaipaa usein niin rakenteet (salaojat, julkisivu, vesikatto) kuin mahdolliset riskirakenteetkin, kuten valesokkeli tai pintalaatan päälle tehty puukoolattu lattia. Samoin talotekniikka alkaa olla tiensä päässä, jolloin on hyvä miettiä putkien ja sähköjenkin uusintaa.
Tätä vanhemmissa taloissa taas usein on jo uusittu ainakin talotekniikkaa putkien sekä mahdollisesti sähköjen osalta. Uudemmissa taloissa taas on vähemmän rakenteellisia vikoja ja talotekniikallakin voi olla vielä hyvin käyttöikää jäljellä.
Rakenteiden tekniset käyttöiät
Omakotitalon remontointia miettiessä on hyvä ottaa ohjenuoraksi eri rakenteiden tekniset käyttöiät vaikka usein Instagramin sisustustileiltä ja muualta sosiaalisesta mediasta löydetyt unelmien sisustusratkaisut olisi niitä, joita olisi kaikista innostavinta miettiä.
Alla on ohjeelliset käyttöiät eri rakennusosille.
| Rakennusosa | Elinkaari |
|---|---|
|
Märkätilat |
15 – 30 vuotta |
|
Vesiputket |
40 – 50 vuotta |
|
Sähköjärjestelmä |
40 – 50 vuotta |
|
Julkisivu |
40 – 50 vuotta |
|
Vesikatto |
30 – 40 vuotta |
|
Ikkunat ja ovet |
40 – 50 vuotta |
|
Salaojat |
40 – 50 vuotta |
Lähtökohtaisesti siis kannattaa odottaa, että noin 40 – 50 vuoden iässä talo tarvitsee aika massiivista peruskorjausta, mikäli siellä ei ole tehty yllä oleviin rakennusosiin ja talotekniikkaan remontteja.
Kannattaa kuitenkin huomioida, että ihan näin suoraviivaisesti ei kuitenkaan tarvitse tuijottaa ks. taulukkoa vaan käyttöikä riippuu rakenneratkaisuista ja tehdyistä huolloista. Esimerkiksi monet 50 vuotta vanhat tiilijulkisivut ovat vielä ihan hyvä kuntoisia, kun taas puuverhoillut talot kaipaavat jo usein tämän ikäisinä puuverhouksen vaihtoa.
Miksi remontoisin omakotitalon?
Ensimmäinen asia, jota kannattaa miettiä omakotitalon remontointia mietittäessä on usein ”Miksi?” kysymys. Kyseessä on kuitenkin iso projekti ja kustannukset nousevat helposti 6 numeroisiksi niin usein on hyvä miettiä, että miksi näkisi sen vaivan, että lähtee remontoimaan omakotitaloa.
Tyypillisesti näitä ovat:
”Tämä on minun kotini tai lapsuuden kotini, jonka haluan laittaa kuntoon ja elää juuri tässä talossa”
”Haluan talon juuri tältä alueelta ja alueella on vain vanhempia taloja tarjolla”
”Haluan juuri omannäköiseni kodin tästä talosta”
”Rakastan tämän talon henkeä”
”Tämä on mahtava mahdollisuus minulle ja perheelleni”
Kun riittävän vahva MIKSI on löytynyt niin projektissa kannattaa lähteä eteenpäin. Usein tämän jälkeen aletaan miettiä, että mitä talossa täytyisi tehdä ja muuttaa, jotta siitä saataisiin juuri sinun ja perheesi unelmien talo. Tämän jälkeen usein järki astuu mukaan ja mietitään, että mitä remontointi maksaisi ja onko projekti taloudellisesti järkevä.
Omakotitalon remontin suunnittelu
Yleensä omakotitalon remontoinnille on suuntaviivat, jossain määrin mielessä siinä vaiheessa, kun omakotitalon remontointia alkaa ajattelemaan. Olet kenties löytänyt kiinnostavan talon Oikotieltä tai Etuovesta, josta voisi tulla unelmiesi koti sopivalla remontilla tai sitten asut jo talossa ja miettinyt muutoksia, joita se kaipaisi, jotta se toimisi juuri sinun perheesi kotina myös tulevat vuodet.
Tyypillisiä omakotitalon remontoinnin suuntaviivoja ovat:
- Pintojen kunnostukset
- Huonejärjestyksen muutokset
- Talotekniikan uusiminen
- Ulkoremontit
- Rakenteelliset korjaukset
Lähdetään kahlaamaan näitä järjestyksessä niin saat peruskäsityksen siitä mitä kannattaa ottaa huomioon, kun mietitään omakotitalon remontointia.
1. Uusitaan kaikki pinnat
Uudemmissa omakotitaloissa tai jo perusteellisemman peruskorjauksen läpikäyneissä omakotitaloissa remontin tavoitteena on usein uusia pinnat kuntoon.
Tämä tarkoittaa usein sisäpuolen perusteellista pintaremontointia eli maalausta, lattioiden vaihtoa, mahdollisesti sisäkaton uudelleen panelointia tai paneelikaton vaihtoa tasaiseksi maalatuksi sisäkatoksi, kylpyhuone- ja saunatilojen remontointia, keittiöremonttia ja muita pintaremonttitöitä, joilla tilat saadaan sinun näköisiksesi ja 2020-luvulle.
2. Huonejärjestyksen muutoksia
Usein varsinkin vanhempien omakotitalojen kanssa halutaan tehdä myös huonejärjestyksen muutoksia, jossa talosta tehdään avarampi ja muutetaan tilojen toiminnallisuuksia.
Väliseinien osalta muutokset ovat yleensä yksinkertaista toteuttaa eli puretaan väliseiniä ja rakennetaan uusia tarpeen mukaan. Välillä voi olla tarpeen tehdä myös kantavien seinien purkuja, jos talon sisällä menee kantava seinälinja unelmiesi tiellä.
Muita yleisiä muutoksia on keittiön siirrot, kylpyhuoneiden laajennukset sekä mahdollisen uuden kylpyhuoneen tai vessan rakentaminen, joilla voidaan parantaa selvästi talon toimivuutta.
Huonejärjestyksen muutoksista väliseinämuutokset onnistuvat yleensä ilman suurempia suunnitteluja, mutta isommissa rakenteellisissa muutoksissa tarvitaan usein arkkitehti-, rakenne- ja LVI-suunnitelmia sekä mahdollisesti rakennuslupaa. Saat nämä meiltä tarvittaessa osana omakotitalon remonttiprojektiasi.
3. Uusitaan talotekniikkaa
Kolmas iso asia omakotitalon remontoinnissa on talotekniikan kuntoon laittaminen. Kuten aiemmin mainitsin niin teknisten järjestelmien käyttöikä, on yleensä noin 40–50 vuotta, jolloin osana isompaa omakotitalon remontointia on järkevää yhdistää projektiin myös talotekniikan remontointi.
Usein tästä tulee ensimmäisenä mieleen putkiremontti, joka on yleensä järkevä ottaa osaksi projektia, jos putkistot ovat 40–50 vuotta vanhat. Välillä tätä uudemmatkin putket ovat järkevää uusia remontin yhteydessä, jotta voidaan välttää, ettei juuri remontoituja pintoja tarvitse purkaa lähitulevaisuudessa.
Toinen mitä usein mietitään omakotitalon remontin yhteydessä ovat lämmitysjärjestelmän remontointi tai muutos. Tyypillisimpiä muutoksia ovat:
- Sähkölämmityksestä siirtyminen vesikiertoiseen lattialämmitykseen
- Vesikiertoisista pattereista siirtyminen lattialämmitykseen
- Maalämpö- tai vesi-ilmalämpöpumpun asennus vanhan lämmitysjärjestelmän tilalle
- Sähkölämmityspattereiden uusiminen nykyaikaisiin
Lämmitysjärjestelmän muutoksia on usein järkevä miettiä osana omakotitalon remontointia, koska usein joka tapauksessa rakenteet ovat auki ja tehdään isoja muutoksia, jolloin esimerkiksi lattialämmityksen asentaminen on mahdollista.
Ilmanvaihto on kolmas asia, joka kaipaa usein muutoksia varsinkin vanhemmissa taloissa. Ilmanvaihtotyyppejä ovat:
- Painovoimainen ilmanvaihto
- Koneellinen poisto ilmanvaihto
- Koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto
Näistä painovoimaista ilmanvaihtoa ja koneellista poistoilmanvaihtoa parannetaan usein korvausilmaventtiileillä, joilla saadaan tehtyä hallitut tuloilmareitit ilmalle ja näin parannettua huoneilman laatua selvästi.
Poistoilmanvaihdon osalta yksinkertaisin korjaus on ilmanvaihdon puhdistus ja säätö. Jos itse toimintaan halutaan parannusta niin painovoimaisen ilmanvaihtoon voidaan asentaa vedonparantajia tai muuttaa tämä koneelliseksi. Koneellisen poistoilmanvaihdon osalta taas voidaan uusia ilmanvaihtokone, huippuimuri tai rakentaa koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto, joka vaatii ilmanvaihtokanavien asennuksen taloon.
Jos talossa on jo koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto niin usein riittää ilmanvaihtokanavan puhdistus ja säätö sekä tarvittaessa ilmanvaihtokanavistoon tehtävät muutokset ja ilmanvaihtokoneen uusiminen.
Neljäs asia, joka talotekniikassa kaipaa huomiota on sähköjärjestelmä. Jos talo on valmistunut ennen 1990-lukua niin nykyiset sähköt ovat usein maadoittamattomia. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että jos sähköjärjestelmään halutaan tehdä muutoksia (uusi pistorasioita, pistorasioiden paikkojen vaihtoja jne.) Niin sähkömääräykset edellyttävät, että kaapeloinnit uusitaan maadoitetuiksi. Samassa yhteydessä uusitaan myös sähkökeskus. Näin saadaan taloon vikavirtasuojaukset kuin automaattisulakkeetkin tuomaan turvaa ja helpottamaan arkea.
Samassa yhteydessä on mahdollista lisätä myös esimerkiksi sähköautolaturi ja varmistaa muutoinkin, että sulakkeet riittävät kaikkiin sinun perheesi sähkön tarpeisiin.
4. Ulkopuoli kuntoon
Omakotitalon remontointi vaatii usein myös ulkopuolen remontointia, johon kuuluu katto-, julkisivu-, salaojat sekä piharakenteet kuten terassit.
Katon osalta remonttitarve riippuu paljon katon rakenteesta ja materiaalista eli onko kyseessä tasakatto vai harjakatto. Materiaaleina taas on yleisimmin pelti-, tiili- ja bitumikermi. Näiden osalta tekniset käyttöiät vaihtelevat huomattavasti.
Tyypillisesti kattoremontissa uusitaan vanha katemateriaali uuteen, parannetaan katon tuulettuvuutta, uusitaan aluskate sekä asennetaan uusi sadevesijärjestelmä (rännit ja syöksytorvet) ja kattoturvatuotteet (lumiesteet ja tikkaat). Samassa yhteydessä voi olla järkevää myös parantaa yläpohjan lämmöneristävyyttä, jos halutaan vähentää lämmityslaskua.
Julkisivun osalta tekninen käyttöikä ja remontin tarve on myös riippuvainen nykyisestä julkisivumateriaalista puuverhoukset kaipaavat usein uusintaa 40 – 50 vuoden iässä ja tätä ennen huoltomaalausta.
Tiilijulkisivut ovat usein lähes ikuisia ja kaipaavat usein lähinnä saumojen korjauksia.
Rapatut julkisivut taas riippuvat rappauksen kunnosta. Usein näissä riittää pelkkä huoltomaalaus, mutta mikäli rappaus on huonokuntoinen niin myös rappauksen uusinta voi tulla kyseeseen.
Jos julkisivun osalta halutaan tehdä isompia muutoksia niin julkisivuremontin yhteydessä on mahdollista tehdä myös julkisivumuutoksia kuten vaihtaa julkisivumateriaalia tai tehdä lisälämmöneristyksiä. Julkisivumuutokset vaativat suunnitelmat ja toimenpide tai rakennusluvan riippuen muutoksesta. Lisäeristys tulee myös suunnitella järkevästi, jotta ei aiheuteta rakenteisiin potentiaalisia mikrobi- ja homevaurioita väärin tehdyllä lisäeristyksellä.
Salaojat ovat ulkopuolen rakenteista kolmas mikä kaipaa usein huomiota omakotitalon remontoinnin yhteydessä. Salaojien osalta tekninen käyttöikä on myös sama 40–50 vuotta eli 1970-1980-luvun taloissa kaivataan usein myös salaojaremonttia jos tätä ei ole jo tehty.
Salaojaremontissa talon ulkopuoli kaivetaan auki ja perustuksiin asennetaan uudet veden- ja lämmöneristeet, talon ympärille tulee salaojaputkistot, sadevesiputkistot, rännikaivot ja tarkastuskaivot, joilla talon ulkopuolinen kosteusrasitus saadaan hoidettua kuntoon. Tällä varmistetaan, että talo ei vaurioidu jatkossa. Mikäli taloon on jo syntynyt vaurioita ulkopuolisen kosteuden takia salaojitus ei kuitenkaan korjaa näitä vaan nämä vauriot tulee korjata erikseen.
Neljäs asia ulkopuolella on erilaiset piharakenteet kuten terassit ja aidat. Näitä halutaan usein joko uudistaa tai lisätä osana omakotitalon remontointia, kun tehdään omalle perheelle unelmien kotia.
Ulkopuolisten korjausten osalta kannattaa miettiä, että omakotitaloa remontoidessa myös ulkopuoliset asiat tulisi laittaa kuntoon. Näitä voi toteuttaa joko kokonaisvaltaisen remontin yhteydessä tai järkevällä (kenties omaan kukkaroon) sopivalla aikataululla.
Olennaista on, että varsinkin rakennusosat, joista syntyy mahdollisesti vaurioita sisätiloihin kannattaa korjata samassa yhteydessä, kun sisäosatkin. Näitä on tyypillisesti toimimattomat salaojat ja vuotava katto.
5. Rakenteet kuntoon
Neljäs asia omakotitalon remontoinnin osalta on rakenteellisten vaurioiden korjaukset. Usein varsinkin, jos ollaan harkitsemassa omakotitalon ostoa, niin vauriot on tiedossa teetetyn kuntotutkimuksen jälkeen.
Rakenteelliset vaurioiden määrä ja laajuus sekä mahdolliset riskirakenteet, joita olisi syytä tutkia tai korjata riippuvat pitkälti talon iästä. Tässä perussuuntaviivoja mitä on tyypillisimmät ongelmat.
| Valmistumisvuosi | Vauriot yleisesti | Riskit |
|---|---|---|
|
2000-luku |
Lähinnä huonosta suunnittelu tai rakentamisesta johtuvia paikallisia vaurioita. |
|
|
1990-luku |
Huonosta suunnittelusta tai rakentamisesta johtuvia paikallisia vaurioita. Ulkoseinien mikrobivaurioita |
Ulkoseinien tuuletus Satunnaisia valesokkelitaloja Kellarien sisäpuolinen eristys |
|
1980-luku |
Ulkoseinien mikrobivaurioita Alapohjan mikrobivaurioita |
Valesokkelirakenteet Ulkoseinien tuuletus Salaojien puutteellisuus Maanvaraiset alapohjat joissa puukoolaus Maanvaraiset kaksoisbetonilaatat Kellarien sisäpuolinen eristys |
|
1970-luku |
Ulkoseinien mikrobivaurioita Alapohjan mikrobivaurioita |
Valesokkelirakenteet Ulkoseinien tuuletus Maanvaraiset alapohjat joissa puukoolaus Maanvaraiset kaksoisbetonilaatat Salaojien puutteellisuus Kellarien sisäpuolinen eristys Tasakatto |
|
1960-luku |
Ulkoseinien mikrobivaurioita Alapohjan mikrobivaurioita |
Valesokkelirakenteet Ulkoseinien tuuletus Maanvaraiset alapohjat joissa puukoolaus Maanvaraiset kaksoisbetonilaatat Salaojien puutteellisuus Kellarien sisäpuolinen eristys |
|
1940 – 1950 luku |
Ulkoseinien mikrobivaurioita Alapohjan mikrobivaurioita Aiemmat väärin tehdyt remontit |
Ulkoseinien tuuletus Kellarien sisäpuolinen eristys Salaojien puutteellisuus Vanhat lisäeristykset seinissä Märkätilat |
Omakotitalon remontoinnin hinta?
Omakotitalon remontoinnin hintaan vaikuttaa luonnollisesti eniten se, että miten laajaa remonttia tehdään.
Edullisimmillaan pääsee 2000-luvun talossa, jossa uusitaan vain sisäpinnat luokkaa ja mahdollisesti keittiö sekä märkätilat. Tällöin kokonaiskustannukset ovat luokkaa 700 – 1000€/m2 riippuen märkätilojen määristä, halutusta laatutasosta pintamateriaalien ja kalusteiden osalta.
Vanhempien talojen osalta, kun lähdetään korjaamaan myös talotekniikkaa, ulkopuolta ja mahdollisesti rakennevaurioita niin, korjauksen laajuus alkaa vastata työmäärässä jo uuden omakotitalon rakentamista, jolloin hintakin alkaa olla samaa luokkaa. Eli projektin kokonaiskustannukset ovat luokkaa 1 500 – 2 500€m2
Ammattilaiset puhuvat ”korjausasteesta” eli kuinka suuri on remonttikustannusten osuus verrattuna uuden rakennuksen hankintahintaan. Tyypillisesti peruskorjauksissa korjausaste on yli 50 % eli remonttikustannukset ovat vähintään 50 % uuden talon rakennuskustannuksista.
Omakotitalojen remontointia miettiessä on hyvä miettiä, myös että mihin pisteeseen asti remonttikustannuksia on järkevä maksaa.
Usein ajatellaan, että kun korjausaste alkaa lähestyä 80 – 100% haarukkaa niin monet alkavat miettiä myös onko korjaus mielekäs, kun rakennus sisältää edelleen peruskorjauksen jälkeenkin vanhoja rakennusosia. Tällöin järkevämmäksi vaihtoehdoksi saattaa nousta purkaminen ja uuden talon rakentaminen, jolloin päästään puhtaalta pöydältä liikenteeseen.
Omakotitalon remontoinnin kokonaisuus haltuun
Olet toivottavasti saanut nyt kattavan käsityksen siitä mitä omakotitalon remontoinnissa tulisi huomioida ja hintatietoja siitä mitä projekti maksaa kokonaisuudessaan.
Jos omakotitalon remontointi tuntuu sinun jutultasi niin seuraavaksi on usein miettiä niin tulevan unelmiesi talon remontteja. Minkälaisilla muutoksilla talosta saataisiin sinun unelmiesi koti. Samalla on hyvä myös miettiä vähän talouspuolta ja listailla Exceliin tai ruutupaperille, että mikä on talon nykyinen hinta ja mitä tulevat remontit maksaisivat.
Liikkeelle unelmien omakotitalon remointoinnin kanssa?
Jos omakotitalon remontointi alkaa tuntua sinusta järkevältä ratkaisulta ja haluat, että sinun projektistasi pidetään hyvää huolta, niin ota yhteyttä minuun (Theo Raukomaa 050 512 3240) ja käydään yhdessä läpi omakotitalon remontointi projektisi.
Palvelemme omakotitalon remontointi projekteissa alkuvaiheen kartoituksista, suunnitteluun ja toteutukseen.
Saat apuja seuraavasti:
- Karkeat kustannusarviot päätöksen teon tueksi
- Suunnittelun ja toteutuksen käsittävää kokonaisratkaisu
- Tarjous ja toteutus valmiiden suunnitelmien perusteella
Alta voit ottaa minuun yhteyttä.
